記事をご覧いただき、ありがとうございます。司法書士の山田武史です。
前回の記事では、相続登記の義務化と知っておきたいポイントを解説しました。
【前回の記事】のおさらい
- 令和６年４月１日からは相続登記の申請が義務になる
- 不動産を相続することを知った日から３年以内に相続登記する
- 相続登記を放置すると１０万以下の過料が科される可能性がある
- 期限に間に合わない場合は、「相続人申告登記制度」を利用する
前回の記事は、こちらをご覧ください。
既に不動産を相続した方でも相続登記していなければ、令和６年４月１日以降は申請することが義務になります。
今回は、ご自身だけではなく、ご家族が不動産を相続された方に向けて、今の時点で相続登記されているか確認する方法をご紹介します。
このページの目次
相続登記されているか確認する方法
不動産の登記簿謄本を取得する
相続登記されているか確認するための確実な方法は、「相続した不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得することです。
登記簿謄本に相続人の住所・氏名が記載されていれば相続登記されています。反対に、登記簿謄本の所有者欄の最後に、亡くなった方の住所・氏名が記載されている、もしくは、亡くなった方しか記載されていない場合は、相続登記されていない可能性があります。
不動産の登記簿謄本は、調べたい土地の所在や地番、建物の家屋番号が判明していれば、全国のどこの法務局でも取得できます。
「登記識別情報通知」又は「登記済権利証」を確認することもお勧めです。
登記簿謄本を確認する以外にも不動産の「登記識別情報通知」又は「登記済権利証」の記載を確認してみてください。
相続登記している場合は、不動産を相続した相続人宛にどちらかの証明書が法務局から発行されています。なぜ、２種類あるのかですが、相続登記した年代によって法務局から発行される証明書が異なるからです。
どちらかの証明書に亡くなった人の住所・氏名が記載されていると、相続登記されていない可能性があります。その証明書に記載されている土地・建物の登記簿謄本を取得して、不動産の所有者が亡くなった人の名義になっていないか確認してみてください。
「登記識別情報通知の下部に貼られているシールは剥がさないでください！」
登記識別情報通知の下部に貼られているシールを剥がすとパスワードが記載されています。そのパスワードを第三者に見られてしまうと勝手に不動産の名義を移されてしまう恐れがあります。
不動産の登記簿謄本を取得するときに、そのパスワードを使用することはありません。
不動産を処分する時以外は、パスワードは使用しませんので剥がさず保管してください。
相続した不動産が分からないとき
相続した土地の所在や地番、建物の家屋番号が分からなければ、不動産の登記簿謄本を取得することもできません。
以下は、相続した不動産を特定する方法です。
相続した当時の資料を確認してみる
相続手続きに使用した遺産分割協議書や税務署に相続税の申告をしたときの資料などを確認してみてください。それらの資料に記載されている土地の所在や地番、家屋番号を確認して不動産の登記簿謄本を取得してみてください。
稀に、遺産分割協議に記載されている不動産であっても相続登記されていないことがあります。
固定資産税の「納税通知書」を確認する
相続した土地の所在や地番、建物の家屋番号を調べる方法として、「納税通知書」を確認することもお勧めです。
不動産を所有されている方には、毎年４月から６月頃に固定資産税の「納税通知書」が送られてきます。納税通知書に記載されている土地の所在、地番、建物の家屋番号を確認して不動産の登記簿謄本を取得してみてください。
注意点①相続登記していない場合でも納税通知書は届きます
固定資産税は、相続登記していない場合でも課税されます。したがって、納税通知書に記載があるからといって相続登記されているとは限りません。なお、相続登記されていない不動産の場合は、役所としても誰が不動産を相続したか把握できないため、複数の相続人がいる場合は任意で選択した相続人宛に納税通知書が送られます。
注意点②固定資産税が課税されない不動産もあります
亡くなった人が所有していた不動産でも課税標準額が一定額に満たない土地、建物やそもそも非課税の私道（道路）などは、固定資産税が課税されないため納税通知書に記載がなかったり、納税通知書自体が送られてきません。したがって、相続登記したと思っても申請が漏れていることがあります。
【固定資産税が課税されない不動産】
- 土地の課税評価額が３０万円未満
- 建物の課税標準額が２０万円未満
- 「私道（道路）」として利用されている土地
課税されていない不動産は「名寄帳」を取得して確認する
名寄帳とは、各自治体ごとに個人が所有している不動産を一覧にまとめた帳簿のようなものです。
名寄帳には、固定資産税が課税されていない土地や建物、非課税の土地なども記載されます。（※自治体ごとに取扱いが異なることもあります。）
もっとも、名寄帳で判明するのは、その市区町村内で管理している不動産のみです。全国の市区町村に対して名寄帳を請求することはできますが、却って手間と費用がかかるため地域を絞って請求することをお勧めします。
相続登記されていない不動産が見つかったとき
相続登記されていない不動産が見つかったときは、以下のいずれかの方法により相続登記を行います。
相続登記されていない不動産が見つかった経緯
遺産分割協議書に記載された不動産
遺産分割協議書に記載されている不動産でも相続登記されていないことがあります。
その場合は、遺産分割協議書に記載されているとおりに相続登記を申請します。相続登記に必要な書類として、相続した当時に使用した「遺産分割協議書」、「相続人の印鑑証明書」、「戸籍謄本等」を使用できます。
ただし、「評価証明書」は、相続登記を申請する年の評価証明書を取得する必要があります。例えば、平成３０年に相続した時に作成した遺産分割協議書を使用して、令和５年に相続登記を申請するのであれば、令和５年度の評価証明書が必要になります。
なお、遺産分割協議書以外の書類が紛失している場合は、再度収集する必要があります。
遺言書に記載された不動産
遺言書により不動産を相続する人が指定されている場合でも相続登記されていないことがあります。その場合は、遺言書で指定された人の名義にするための相続登記を申請します。
相続登記を申請するときに添付する書類については、遺産分割協議書と同様に当時の遺言書や戸籍謄本などを使用できます。なお、評価証明書についても同様に相続登記を申請する年度の評価証明書を取得する必要があります。
遺産分割協議書や遺言書に記載されていない不動産
遺産分割協議書や遺言書に記載されていない不動産が見つかり、相続登記されていない場合は、相続人同士で話し合って不動産を相続する人を決めて頂くか、相続人全員の名義で登記する方法があります。
もっとも遺産分割協議書や遺言書に、下記のような記載がされている場合があります。
【遺産分割協議書の記載例】
- 「本協議書に記載がされていない財産については、相続人Ｙが取得する。」
【遺言書の記載例】
- 「本遺言書に記載した財産以外の遺言者の財産は、相続人Ｘに全てを相続させる。」
上記のような記載があれば、その指定どおりに遺産分割協議書や遺言書を使用して相続登記を申請することができます。
詳細は、「不動産の名義変更（相続登記）」をご覧ください。
相続登記を放置すると、どうなるのか
「相続登記されていない不動産が見つかった場合は、速やかに相続登記をしましょう！」とは、いってもどうしても面倒だからといって放置してしまう方はいます。
相続登記を放置することで得られる唯一のメリットは、登録免許税などの費用が掛からないことです。ただし、今後は相続登記を放置すると登録免許税以外にも１０万円の過料が科されてしまいます。
その他にも相続登記を放置することのリスクは数多くあります。
主なリスクを以下にまとめましたのでご覧ください。
相続登記を放置するリスク
相続登記の有無に関係なく所有者としての管理責任は負う
相続人は、相続登記の有無に関係なく、不動産の所有者として管理責任を負います。
先程、述べたとおり相続登記の有無に関係なく固定資産税は課税されます。
その他にも相続人は相続した不動産の管理責任（民法第918条）や工作物責任（民法第717条）を負うことになります。
例えば、相続した建物が倒壊したり、放火されて隣家に被害が及んだ場合は、賠償責任を負うことになります。もっとも相続登記していなければ、対外的には誰が不動産を相続したか判明しないため相続人全員が責任を問われかねません。
つまり、第三者だけではなく不動産を相続しない、もしくは相続する意思のない相続人との間で責任の所在についてトラブルになることがあります。
相続登記を放置することで、より一層手間や費用がかかる
相続登記を放置している間に、当初の相続人が亡くなってしまうことがあります。
相続人が亡くなることで不動産の権利が次世代の相続人に移るため相続登記に関わる人や収集する書類の数も増えていき、当初は面倒に思っていた相続登記がより一層複雑になり、手間や費用もその分掛かってしまいます。
相続した不動産を売却したいと思ってもできない
相続した不動産をいざ売却したいと思っても相続登記しなければ売却することはできません。
不動産の名義が亡くなった人のままでは、不動産の所有者が明らかにならず、不動産を購入したい人にとっても「誰と売買契約を結べば良いのか」、「誰に代金を支払えば良いのか」が分かりません。
もっとも不動産を売却するには、不動産を相続した相続人全員の同意が必要になります。相続登記を放置している間に相続人が亡くなり相続人の数が増えることで、売却手続きに関与する人も増えます。
関わる人が多ければ、その分権利関係や利害関係が複雑になり、不動産を売却するまでに時間が掛かったり、売却すること自体ができないケースも少なくありません。
第三者に不動産の権利を取得される危険性がある
不動産を相続した多くの方は、相続登記せずとも自身が所有者であるから問題ないと思われている方がいます。ただ、不動産の権利は登記した人の早い者勝ちの性質があります。
というのも相続人同士が話し合って、特定の相続人が不動産を相続することはできます。ただし、その相続人が単独で不動産を相続したことを主張するには相続登記しなければなりません（民法第899条の2）。
相続登記しない間に、他の相続人が自身の名義で勝手に相続登記を行ったり、不動産の権利（持分）を第三者に売却することも手続き上は可能です。また、他の相続人に対する債権者等は、不動産の権利を差し押さえれることもできます。
一度不動産を売却されたり差し押さえられたりすると、もはや自身が不動産を単独で取得したことを主張できなくなります。
これらのリスクを次世代の家族が負担することになる
一番気を付けて頂きたいのが、こういったリスクが有るにも関わらず、ご自身の代で解決せずにいると、今度は次世代の相続人であるお子さんや他の親族に負担が引き継がれることです。
今は問題ないと思われたり、やっぱり面倒だからといって相続登記を放置してしまうと、次はご自身のお子さんやお孫さんが同じようなリスクを背負うだけではなく、更に複雑化して解決できない問題に発展することもあります。
不動産を相続された方や相続登記されていない不動産が見つかった場合には、速やかに相続登記をしましょう。
まとめ
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
相続登記を放置されている方は早めに相続登記を完了させることをお勧めします。
「相続登記を放置している」、「相続登記されているか確認したい」、そのような方は、ぜひ一度当事務所にお問合せください。
お問い合わせは※こちら。
次回の記事では、ご自身やご家族が不動産を所有されている方に向けて、相続登記が義務化されても慌てないために、今の内からできることや対策方法についてご紹介しようと思います。
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