記事をご覧いただき、ありがとうございます。司法書士の山田です。
最近、ご相談でいただくことが多いのが「実家や自宅の土地や建物が、亡くなった祖父（祖母・親）の名義のままになっているが、どうしたらいいのか」というお問い合わせです。
相続登記は2024年4月1日から義務化されましたが、それ以前に始まった相続にも、原則として2027年3月31日までという期限があります。あと半年足らずです。
本記事では、期限の対象になる方、間に合わないときの対処法、あわせて知っておきたい新しい制度を、司法書士の立場から解説いたします。
このページの目次
相続登記の義務化とは？2027年3月31日までに手続きが必要な人
相続登記（不動産の名義変更）は、2024年4月1日から申請が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
義務化より前に始まった相続も対象で、次の2つに当てはまる場合は、原則として2027（令和9）年3月31日が期限です。
- 2024年4月1日より前に、不動産を所有していた方が亡くなっている
- その不動産の名義変更（相続登記）をまだしていない
「ずっと前の相続だから関係ない」ということはありません。何十年前の相続でも、名義が変わっていなければ対象です。なお、ご自身が相続したことを知ったのが2024年4月以降だった場合は、知った日から3年以内が期限になります。
名義が祖父や曽祖父のままの場合は、相続人が何世代にもわたっていることがあります。そういったケースの場合は、代襲相続・数次相続など、相続関係が複雑になる傾向があります。
詳しくは代襲相続・数次相続（再転相続）の違いをご覧ください。
期限を過ぎるとどうなる？（過料）
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。相続人が多い、戸籍がそろうまで時間がかかるといった事情には、次で説明する「相続人申告登記」をお勧めします。
相続登記が間に合わないときは「相続人申告登記」をしましょう
遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人が多くて戸籍がそろわない。そんな事情で期限に間に合いそうにない場合は、相続人申告登記という手続きがあります。
相続人申告登記とは、以下の内容を法務局知らせる手続きと思ってください。
- 自分が相続人であることを、法務局に知らせる手続き
- 通常の相続登記より、必要な書類の負担が軽い
- 申出をすれば、登記の申請義務を果たしたものとして扱われる
ただし、これは「相続人として名乗り出る」だけの手続きであるため、不動産の名義が変わるわけではありません。相続した不動産を売却したり、担保に入れたりするときには、改めて、本来の相続登記の申請が必要になります。「まず期限を守り、そのあとで話し合いを進める」ための手続きと考えてください。
相続人申告登記と相続登記の違い
| 項目 | 相続人申告登記 | 相続登記 |
|---|---|---|
| 手続きの内容 | 相続人であることを申し出る | 不動産の名義を変更する |
| 必要書類 | 被相続人の死亡と、自分が相続人であることがわかる戸籍謄本など | 遺産分割協議書や戸籍一式など、より多い |
| 申請できる人 | 相続人が単独で申し出られる | 相続人全員の協力が必要 |
| 名義の変更 | されない | される |
| 売却・担保設定 | できない | できる |
遺産分割が成立したあとは、成立の日から3年以内に、その内容に基づく相続登記をする必要があります。相続人申告登記をしたからといって、そのままにしておけるわけではありません。
相続人申告登記について、詳しくは「相続人申告登記とは？必要書類や利用する際の注意点について」もご覧ください。
相続登記の前に確認したい、不動産の見落とし防止のポイント
相続登記で意外に多いのが、「存在を知らなかった不動産が後から見つかった」というケースです。山林の持分、昔の共有地、私道の一部などが典型例です。期限直前になって見つかると、手続きをやり直すことになりかねません。
2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度を使えば、亡くなった方の名義の不動産を一覧にした証明書を、全国どの法務局でも請求できます。制度の概要や必要書類、手続きの流れは、こちらのコラムで詳しく解説しています。
関連コラム【所有不動産記録証明制度で、相続登記の手続きをスムーズに】
ただし、この制度で調べられるのは、コンピュータ化されている登記記録の不動産に限られます。固定資産税の通知書や名寄帳とあわせて確認すると、より確実です。財産全体の調べ方は相続財産調査もご覧ください。
住所変更登記も義務化｜相続登記とあわせて確認したいこと
2026年4月1日から、不動産を持つ方が引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった場合の変更登記も、義務になりました。変更から2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。
「住所が変わるたびに登記なんて面倒」と感じる方も多いと思います。そこで、検索用情報の申出という仕組みがあります。あらかじめ申し出ておくと、法務局が住民基本台帳のネットワークで住所の変更を確認し、本人の意思を確認したうえで、変更登記を職権で行ってくれる制度です。
今回の相続を機に、ご自身名義の不動産の登記も確認しておくと、将来の負担を減らせます。
相続登記の期限までにやるべきこと4つ
１．実家や親族名義の不動産について、固定資産税の通知書や権利証（登記済証・登記識別情報）を確認する
２．法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿）を取得して、不動産の名義が故人のままになっていないか確認する
３．相続人が誰になるかを、家族で整理する（詳しくは相続人の調査について）
４．期限に間に合いそうにない場合は、早めに専門家へ相談する
戸籍の収集や相続人の調査には、思った以上に時間がかかります。特に相続人が多い場合や、数代前の名義のままになっている場合は、早めに動き出すのがおすすめです。
相続登記の期限に関するよくある質問
対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続でも、名義が変わっていなければ、原則として2027年3月31日までに手続きが必要です。
期限を過ぎたからといって、直ちに過料が科されるわけではありません。法務局から手続きを促されても、正当な理由なく応じない場合に、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、そのまま放置すると手続きは難しくなる可能性が高くなります。早めに手続きをするか専門家（司法書士）に相談することをおすすめします。
相続人の中に、連絡が取れない方や所在が分からない方がいる場合は、ひとまず相続人申告登記を申請することをお勧めします。相続人申告登記は、相続人が自分の分を単独で申し出られます。まずは期限を守る手段として検討し、そのあとで遺産分割の進め方や状況によって取れる手続きが変わるため、早めに、専門家にご相談ください。
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相続登記は、期限が近づいてからでは間に合わないことがあります。
「うちの場合はどうなるの？」という段階でも構いません。
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